{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.text}}
{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.text}}
Den nye kalkulasjonsfaktoren for beregning av formuesverdi på utleid næringseiendom er blitt geografisk differensiert for å ta hensyn til nye verdsettelsesregler. Dette får betydning både for selskaper og personlige aksjonærer og kan medføre merarbeid for selskaper og risiko for feilrapportering i aksjonærenes skattemelding.
Skatteetaten har besluttet at det skal benyttes en geografisk differensiert kalkulasjonsfaktor allerede i aksjeselskapers skattemelding for inntektsåret 2023.
Formuesverdi for utleid næringseiendom
Formuesverdi for utleid næringseiendom fastsettes ved å benytte en kalkulasjonsfaktor som er beregnet ut fra renten på statsobligasjoner. Skatteetaten har besluttet at det skal benyttes en geografisk differensiert kalkulasjonsfaktor allerede i aksjeselskapers skattemelding for inntektsåret 2023. Dette gjelder selv om den geografiske differensieringen ikke skal få effekt før ved formuesverdsettelsen for 2024.
I aksjeselskapers skattemelding for 2023 skal det beregnes en rabatt på næringseiendom som ligger i andre kommuner enn Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger. Dette fungerer som hovedregel etter hensikten for unoterte aksjeselskap ettersom aksjonærene ikke skal benytte disse formueskatteverdiene før ved skatterapporteringen for 2024. Dersom det er foretatt en kapitalendring i eiendomsselskapet og aksjene eies av en eller flere personlige aksjonærer, eller en av aksjonærene i selskapet har foretatt en kapitalendring i sitt holdingselskap og følgelig benytter formuesverdier i selskapet per 31. desember 2023, må det imidlertid utarbeides en alternativ formuesverdi på næringseiendom utenfor storbyene Dette medfører merarbeid for eiendomskonsern med mange selskap/aksjonærer og risiko for feilrapportering i aksjonærenes skattemeldinger.
Kalkulasjonsfaktor for inntektsåret 2023
For inntektsåret 2023 er kalkulasjonsfaktoren beregnet til 0,085, med et unntak for næringseiendom eid av ikke-børsnoterte selskap og som ligger i andre kommuner enn Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger. Kalkulasjonsfaktoren for inntektsåret 2023 for ikke-børsnoterte selskap med eiendom utenfor disse kommunene skal økes til 0,095. Dette innebærer at det er fastsatt to ulike kalkulasjonsfaktorer ved beregning av formuesverdi for næringseiendom for inntektsåret 2023. Selv om endringen først skal ha virkning fra og med inntektsåret 2024 skal de nye reglene hensyntas allerede ved utfylling av skattemelding for ikke-børsnoterte aksjeselskap for inntektsåret 2023. Dette vil få betydning både for selskapet og personlige aksjonærer.
I forbindelse med kunngjøring av kalkulasjonsfaktoren for inntektsåret 2023 har Skatteetaten utarbeidet en veiledning om bruken av de to ulike kalkulasjonsfaktorene for ikke-børsnoterte selskap utenfor storbyene i gitte tilfeller.
Skatteetatens veiledning
Selskap som har næringseiendom utenfor storbykommunene og som bruker dokumentert markedsverdi/forenklet beregning av formuesverdi (”sikkerhetsventilen”).
Selskap som anvender dokumentert markedsverdi/forenklet beregning av formuesverdi etter skatteloven § 4-10 syvende ledd, og har næringseiendom utenfor storbykommunene, vil ikke omfattes av ordningen med forhøyet kalkulasjonsfaktor. Slike selskap skal ikke foreta seg noe, og aksjonærene vil få forhåndsutfylt aksjeformuen med riktige verdier i skattemeldingen for inntektsåret 2024.
Selskap som eier næringseiendom utenfor storbykommunene, bruker beregnet utleieverdi og aksjonærer ikke har gjennomført kapitalendringer i løpet av 2023.
For personlige aksjonærer fastsettes formuen på unoterte norske aksjer den 1. januar i inntektsåret (eks. 1. januar 2023 for inntektsåret 2023). Dette innebærer at personlige aksjonærer som eier aksjer i et eiendomsselskap gjennom et holdingselskap bruker formuesverdien på aksjene i holdingselskapet per 1. januar 2023 (skattemeldingen til holdingselskapet for 2022) for inntektsåret 2023. I slike tilfeller er det derfor ikke behov for noen særskilt justering på aksjonærens hånd.
Skatteetaten opplyser imidlertid om at selskap som har næringseiendom utenfor storbykommunene og bruker beregnet utleieverdi, må endre beløpet som vises i feltet “sum formue” i skattemeldingen for inntektsåret 2023. På denne måten vil kalkulasjonsfaktoren og den reduserte formuesverdien på næringseiendom bli tatt i betraktning ved fastsettelse av selskapets formuesskatteverdi for 2023.
Det er denne beregningen som danner grunnlag for samlet verdi av aksjene og aksjonærene får dermed forhåndsutfylt riktig formuesverdi på aksjene i sin personlige skattemelding for inntektsåret 2024.
Selskap som eier næringseiendom utenfor storbykommunene, bruker beregnet utleieverdi og aksjonærer har gjennomført kapitalendringer i løpet av 2023
Dersom det har vært gjennomført kapitalendringer (kapitalforhøyelse, kapitalnedsettelse, fisjon, fusjon mv.) i holdingselskapet flyttes verdsettelsestidspunktet fra 1. januar til 31. desember i inntektsåret. Dette innebærer at personlige aksjonærer i utgangspunktet skal bruke formuesverdien på aksjene i holdingselskapet per 31. desember 2023 i egen skattemelding dersom det har vært kapitalendringer i dette selskapet.
Selskap som eier næringseiendom utenfor storbykommunene, bruker beregnet utleieverdi og aksjonærer har gjennomført kapitalendringer i løpet av 2023
Ettersom korrigert aksjeoppgave til personlige aksjonærer i slike tilfelle tar utgangspunkt i formuesverdien til holdingselskapet for inntektsåret 2023, vil aksjeoppgaven inneholde formuesverdien på næringseiendom med forhøyet kalkulasjonsfaktor. For selskap hvor det er foretatt kapitalendringer mv. før nyttår, var det i etterkant av forslag om geografisk differensierte kalkulasjonsfaktorer knyttet usikkerhet til om rabatten på formuesverdi også fikk virkning for personlige aksjonærer fra og med inntektsåret 2023.
I veiledningen fra Skatteetaten er det presisert at reglene om forhøyet kalkulasjonsfaktor på næringseiendom først skal ha virkning fra inntektsåret 2024 for personlige aksjonærer. Verdien som aksjonærene får oppgitt i korrigert aksjeoppgave vil dermed gi for lav formuesverdi for utfylling av skattemeldingen for inntektsåret 2023.
Selskap som har særskilt verdsettelsestidspunkt for aksjer må da i tillegg lage en alternativ formuesverdi for næringseiendom utenfor storbyene. Denne alternative formuesverdien skal beregnes uten den forhøyede kalkulasjonsfaktoren, altså med en faktor på 0,085. På bakgrunn av den alternative formuesverdien må selskapet beregne en ny verdi per aksje og informere aksjonærene om dette. Det er denne nye verdien som aksjonærene skal bruke til utfylling av sin personlige skattemelding for inntektsåret 2023.
Merk at selskapet ikke skal rapportere den alternative formuesverdien til Skatteetaten, slik at det er selskapet selv som må informere aksjonærene om korrekt formuesverdi til utfylling av skattemeldingen. Dette innebærer også at det vil være avvik mellom formuesverdien på aksjer i aksjeoppgaven og hva som skal rapporteres i aksjonærenes personlige skattemeldinger for inntektsåret 2023.
Les også: Mitt formuesskattegrunnlag er lastet med skip
Konsern
I konsern der aksjonærer på toppen av selskapsstrukturen har foretatt en kapitalendring i sitt personlige holdingselskap i 2023, må det beregnes en alternativ formuesverdi uten forhøyet kalkulasjonsfaktor for underliggende datterselskap eller tilknyttede selskap med næringseiendom utenfor storbyene for å få en alternativ formuesverdi på aksjene. Denne alternative formuesverdien på aksjer i underliggende selskap må benyttes for å beregne en ny verdi per aksje i morselskapet, og som aksjonærene igjen skal anvende i sin personlige skattemelding for inntektsåret 2023. Den alternative formuesverdien må hensyntas i hele eierkjeden i et konsern for at aksjonærene i morselskapet skal rapportere korrekt formuesverdi på aksjer i sin skattemelding. Dette kan være en tidkrevende øvelse.
Avsluttende bemerkninger
Selskap med næringseiendom utenfor storbykommunene som bruker beregnet utleieverdi, og som har aksjonærer i strukturen som har foretatt en kapitalendring i holdingselskapet på toppen, vil kunne få et betydelig merarbeid og risiko for feilrapportering for berørte selskap. Særlig gjelder dette for større konsern med flere datterselskap og tilknyttede selskap. For å unngå slik feilrapportering er det derfor viktig at berørte selskap og aktuelle aksjonærer har et tett samarbeid, slik at korrekt formuesverdi på aksjene blir rapportert i skattemeldingen for inntektsåret 2023.
Foreløpig er det uklart hvordan de ulike årsoppgjørssystemene vil håndtere den økte kalkulasjonsfaktoren for næringseiendom som bruker beregnet utleieverdi utenfor storbykommunene. Vår erfaring er at enkelte systemer er lagt opp slik at systemet med bakgrunn i oppgitt kommune for den enkelte næringseiendom beregner en rabatt med 1 prosentpoeng, og hvor man da automatisk får opp en "riktig" formuesverdi i skattemeldingen for inntektsåret 2023. I dette tilfellet trenger man ikke å gjøre noen manuell korreksjon, slik det er anført av Skatteetaten. Det er imidlertid ikke klart hvorvidt alle årsoppgjørssystem vil ha en slik løsning. Selskap som må utarbeide en alternativ formuesverdi på grunn av foretatte kapitalendringer på aksjonærens hånd, vil bli nødt til å overstyre rabattene som fremkommer i årsoppgjørssystemet for å få en korrekt formuesverdi til bruk i personlig skattemelding for inntektsåret 2023.
Kontakt oss
{{filterContent.facetedTitle}}
{{contentList.loadingText}}
{{contentList.loadingText}}