{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.text}}
{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.text}}
Mange utbyggere blir pålagt å bidra til opparbeidelse av offentlig infrastruktur for å realisere utvikling av eiendommer. Kostnader til offentlig infrastruktur kan utgjøre en stor del av prosjektkostnadene. Oslo kommune har nylig lagt ut retningslinjer om at utbyggere kan få refundert deler av momsen på infrastruktur som overtas av kommunen.
Det er vanlig at kommunen stiller rekkefølgekrav for å få gjennomført eget prosjekt. Dette kan for eksempel være infrastruktur som gang- og sykkelveier, stikkveier, parker, vann- og avløpsanlegg.. Reguleringsplaner inneholder ofte bestemmelser som sier noe om hvilke felles infrastrukturtiltak som skal bygges ut i et utviklingsområde, og på hvilke stadier i utbyggingsprosessen disse tiltakene skal opparbeides. Slike bestemmelser omtales ofte som rekkefølgebestemmelser eller rekkefølgekrav. Grensen for hvilke reguleringsbestemmelser en kommune kan pålegge, varierer fra kommne til kommne.
Ved bygging av for eksempel boliger vil mva på infrastruktur som utgangspunkt bli en kostnad for utbygger, siden det ikke er fradragsrett for mva knyttet til boligbygging. Det er denne kostnaden som til en viss grad kan unngås ved å inngå mva-avtaler med kommunen.
Sammen med mva-reglene gir utbyggingsavtaler muligheter for en mer lønnsom gjennomføring av prosjektene, ved å benytte kommunens mulighet til å få refundert mva kostnader. Dette forutsetter imidlertid at kommunen åpner opp for bruk av slike avtaler, samt tar stilling til eventuelle mva-ordninger. Tidligere ønsket ikke Oslo kommune å inngå slike avtaler og mva ble en kostnad i prosjektet for utbyggerne som ikke har rett til fradrag.
Utbyggerne får refundert 70 prosent av mva på infrastruktur
Oslo kommune har nylig utarbeidet nye retningslinjer om mva-avtaler med utbyggere. Etter disse retningslinjene kan utbyggerne nå få refundert 70 prosent av mva på infrastruktur som overtas av kommunen. Nærmere informasjon om ordningen er lagt ut på kommunens nettsider.
Selv om kommunen vil beholde 30 prosent av momsbeløpet, er dette en bedre ordning enn tidligere, da kommunen ikke ville inngå slike mva-avtaler med utbyggerne.
Mulighet for mva-refusjon på allerede ferdigstilte infrastrukturtiltak
Kommunen åpner opp for at man også kan få mva-refusjon for infrastrukturtiltak som allerede er overtatt av kommunen. Dette gjelder for følgende tiltak:
overtakelse av infrastruktur som er omfattet av utbyggingsavtaler fra og med 12.11.2014.
overtakelse av infrastruktur, uten forutgående utbyggingsavtaler, som er ferdigstilt og overtatt fra og med 21.06.2020.
Dette innebærer at det kan være muligheter for å få tilbake momsbeløp fra kommunen knyttet til infrastruktur som nå er ferdig oppført og overdratt til kommunen. Dette vil medføre en betydelig besparelse for flere utbyggere.
Inngåelse av justeringsavtale med kommunen
Det er justeringsreglene i merverdiavgiftsloven som gjør det mulig å få refundert MVA på infrastrukturtiltak som overtas av kommunen.
Ved overdragelse av infrastruktur til kommunen, der utbygger ikke har hatt rett til å fradragsføre inngående moms på byggekostnadene, vil det være tale om å overføre en justeringsrett til kommunen. Det er da kommunen som benytter justeringsretten overfor skattemyndighetene i 10 år fremover for å få refundert 1/10 av momsen per år. Dersom utbyggeren har hatt fradragsrett for inngående moms, må det inngås en avtale om overføring av justeringsplikt til kommunen, for å unngå at utbygger må tilbakebetale denne momsen til staten.
Justeringsreglene er relativt kompliserte, og det gjelder en rekke krav til innholdet i justeringsavtaler. For avtaler om overføring av justeringsplikt gjelder det også en tidsfrist som praktiseres strengt av Skatteetaten. I flere saker har skattemyndighetene lagt til grunn at justeringsavtaler ikke er gyldige på grunn av at innholdsmessige krav, eller tidsfristen, ikke er overholdt.
Dette tilsier at det må gjøres en grundig jobb fra utbyggernes side når det skal inngås justeringsavtaler ved overdragelse av infrastruktur.
Kontantbidrags- og realytelsesmodeller
Vedtaket fra Oslo kommune forsterker ulikhet i form av mva-belastning i avtaler som er basert på kontantbidragsmodellen og realytelsesmodellen. Ved kontantbidrag er det kommunen som står for opparbeidelse, og som oppnår refusjon av merverdiavgift, mens utbyggers kontantbidrag går til dekning av netto opparbeidelseskostnader eks mva. For en utbygger som blir pålagt å opparbeide infrastrukturen som en realytelse, vil mva påløpe som en kostnad dersom utbyggeren ikke har fradragsrett. De pålagte realforpliktelsene må ferdigstilles før de overleveres til kommunen, og utbygger vil ved å inngå mva-avtale kunne refundert 70 prosent av mva-beløpet på infrastrukturen. Momsbeløpet refunderes da med en tidel per år over en tiårsperiode.
Vi understreker at utbyggingsavtaler, der utbygger selv opparbeider infrastrukturtiltak og står som byggherre, vil normalt falle utenfor regelverket om offentlige anskaffelser, forutsatt at kravene stilt av kommunen ikke går utover rammene i plan- og bygningsloven. Når kommunen er byggherre, oppstår det ofte et spørsmål om anskaffelsesregelverket kommer til anvendelse. Mange kommuner er av den grunn enda mer restriktive til bruk av kontantbidragsmodellen, selv om denne modellen på generelt grunnlag er mer gunstig for utbyggere uten fradragsrett enn justeringsmodellen.
I denne sammenhengen er det verdt å merke seg at EFTAs overvåkingsorgan ESA konkluderte med at justeringsmodellen (mva-avtaler om at utbygger får refundert momsbeløp fra kommunen) ikke utgjør ulovlig statsstøtte. En forutsetning for dette, er at kommunen praktiserer justeringsmodellen likt overfor private utbyggere.
Kritikk av vedtaket
Oslo kommunes vedtak innebærer at utbyggere får refundert 70 prosent, mens kommunen beholder 30 prosent av momsbeløpet på infrastruktur. Utbyggersiden har kritisert vedtaket, og det har blitt hevdet at Oslo kommunes retningslinjer utgjør en ulovlig utbyggingsskatt. Tidligere har Oslo kommune imidlertid vært uvillige til å refundere noe av merverdiavgiftsbeløpet til utbygger.
Eiendomsbransjen er preget av en viss økonomisk usikkerhet, og reglene om moms og utbyggingsavtaler kan få stor betydning for lønnsomheten i prosjektene fremover. Vi anbefaler utbyggere å gjøre grundige vurderinger rundt ovennevnte forhold allerede på planleggingsstadiet, og være godt forberedt før man går i dialog med kommunen.
Kontakt oss
Hold deg faglig oppdatert
Meld deg på vårt nyhetsbrev for å få nyheter om skatt og avgift rett i din mailboks.
Våre eksperter bistår deg
Vi tilbyr et bredt spekter av tjenester både innen forretningsjus og skatte- og avgiftsrådgiving.
{{filterContent.facetedTitle}}
{{contentList.loadingText}}
{{contentList.loadingText}}