{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.text}}
{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.text}}
Store endringer i avhendingsloven: Skal gi tryggere bolighandel og færre tvister
11/10/21
Det er få lover som har skapt flere konflikter blant forbrukere enn avhendingsloven. Fra nyttår kommer det nye regler som skal gi tryggere bolighandel og færre tvister. Mens selger må dokumentere boligen bedre, må kjøper bruke mer tid på å sette seg inn i boligens dokumentasjon.
I denne artikkelen ser vi nærmere på de viktigste endringene, og hva det betyr i praksis for deg som skal kjøpe eller selge fremover.
Hva er avhendingsloven?
Avhendingsloven regulerer avhending (kjøp og salg) av fast eiendom, og gjelder både for avhending mellom næringsdrivende og privatpersoner. Som fast eiendom regnes både grunn og bygninger, og andre innretninger som er varig forbundet med grunnen. Loven regulerer også salg av sameieandel i fast eiendom/leilighet og tomtefesterett.
Loven er det vi kaller forbrukervennlig, som betyr at det er en rekke bestemmelser som ikke kan fravikes i en egen avtale til ugunst for kjøperen.
Ny lov skal få ned antallet boligtvister
Fra 1. januar 2022 blir det innført store endringer i avhendingsloven. Hensikten bak endringene er å sikre en tryggere bolighandel, men loven endrer også risikofordelingen mellom kjøper og selger. Endringene vil forhåpentligvis også føre til færre boligtvister.
De viktigste endringene – dette må du vite
Forbud mot «som den er» forbehold
I dag er det vanlig at boliger selges med et «som den er» forbehold. Et slikt forbehold gjør at selger i stor grad fraskriver seg ansvar for skjulte feil og mangler ved eiendommen.
Når nye endringer trer i kraft fra januar 2022, vil ikke selger lenger kunne ta et slikt generelt forbehold ved forbrukersalg. Fremover vil det stilles krav til at et gyldig forbehold må være konkret og spesifikt. En konsekvens, er at terskelen for hva en kjøper kan definere som en mangel ved boligen, senkes. Samtidig vil selger ha et større insentiv for å få frem alle relevante forhold om boligen. Dette vil øke betydningen av gode tilstandsrapporter og opplysninger gitt av eiendomsmegler.
Strengere krav til tilstandsrapporter
Ved salg av bolig, er det vanlig at selger innhenter en tilstandsrapport om boligen. En slik rapport inneholder viktig informasjon for kjøper. I den nye avhendingsloven blir det lovfestet at kjøper skal anses å kjenne til de forhold som fremkommer av tilstandsrapporten.
Ny forskrift kommer med strenge og universelle minstekrav til hva en godkjent tilstandsrapport skal inneholde. Hensikten er at flere skjulte feil og mangler skal avdekkes før kjøper inngir bud, og dermed at antall reklamasjonssaker i etterkant reduseres. Det er imidlertid ikke et krav om å innhente tilstandsrapport.
I kombinasjon med den nye forskriften gir lovendringen selger en sterk motivasjon til å innhente en forskriftsmessig tilstandsrapport, og få mest mulig informasjon om eiendommen formidlet til kjøper før et salg.
Kjøper må dekke mangler under 10.000 kroner
Etter dagens lov er det fastsatt krav til hva den økonomiske verdien må være for å kunne kreve prisavslag for en mangel. Etter nye lovendringer må verdien av mangelen overstige 10.000 kroner for at selger skal bli ansvarlig.
La oss illustrere dette med et eksempel:
Dersom det konstateres at det foreligger en mangel med en økonomisk verdi på 8.000 kroner, så vil kjøper alene måtte dekke denne kostnaden. Er derimot verdien av mangelen 15.000 kroner, så vil selger måtte dekke 5000 kroner og kjøper dekke de resterende 10.000 kronene.
Det er viktig å merke seg at endringen ikke medfører at alle feil med en verdi over 10.000 kroner automatisk er en mangel. Det må alltid konstateres at det foreligger en mangel før det kan kreves prisavslag. Det foreligger nemlig et tilleggskrav om at det må være tale om negative forhold som kjøperen ikke kunne forvente hensett eiendommens type, alder og synlige tilstand.
Innendørs arealavvik
Etter dagens lov er det slik at et arealavvik kun vil anses som en mangel når arealet er betydelig mindre enn det som er opplyst, eller dersom selger har opptrådt særlig klanderverdig ved fremleggelse av sine opplysninger om forholdet. Hittil har det vært domstolene som har trukket opp grensene for hva som er et betydelig arealavvik.
I den nye loven tydeliggjøres hva som er et arealavvik. Fra nyttår blir det lovfestet at et avvik må overstige 2 prosent, og være på minst en kvadratmeter, for å vurderes som et arealavvik etter loven.
Hva betyr loven i praksis?
Strengere krav til innholdet i tilstandsrapporten, vil bidra til å styrke kjøpers rettigheter. Enkelte har kritisert at risikoen for feil og mangler ved boligen i realiteten overføres til de mer “profesjonelle” aktørene i salgsprosessen, nemlig takstmenn og eiendomsmeglere, og at dette er uheldig. Samtidig er det fortsatt forhold som tilsier at selger likevel vil bli stilt til ansvar, slik som innføring av nulltoleranse for arealavvik, lavere terskel for mangler, samt at risikoen for skjulte feil og mangler lempes over på selger.
Så gjenstår det å se om antallet boligtvister faktisk vil gå ned, eller om ny lov åpner opp for nye typer konflikter.
Kontakt oss
{{filterContent.facetedTitle}}
{{contentList.loadingText}}
{{contentList.loadingText}}