Slik minimeres risikoen ved avbestilling

18/03/24

Pandemi, krig i Ukraina, inflasjon, raskt økende rente og fall i boligprisene har ført til tøffere tider for bygg- og anleggsbransjen. En del aktører møter nå virkeligheten i form av stor økonomisk usikkerhet. Vi opplever større fokus hos våre klienter på spørsmål rundt avbestilling, og det finnes grep man kan ta for å minimere risikoen.

Avbestillingsreglene gir entreprenør krav på erstatning for sitt økonomiske tap. Dersom reduksjonen omfattes av endringsreglene, vil leverandøren derimot som utgangspunkt ikke ha krav på erstatning. Det kan derfor være av stor betydning for entreprenørens mulighet til å kreve kompensasjon, om reduksjon anses som en endring eller avbestilling.

Avbestilling av byggentreprise

Forbrukerentreprise

Etter reglene i bustadoppføringslova kan det avtales på forhånd at endringer eller tilleggsarbeid ikke kan utgjøre 15 prosent eller mer av vederlaget. En reduksjon på over 15 prosent vil i slike tilfeller anses som en delvis avbestilling. Dersom det ikke er avtalt en prosentgrense, må det gjøres en konkret vurdering.

Entreprenører som påberoper seg erstatning som følge av avbestillingen, må sannsynliggjøre og dokumentere tapet. Dersom for eksempel materialene kan benyttes i andre prosjekter, eller dersom entreprenøren har dekket tapet gjennom salg, vil det ofte by på tvil om entreprenøren har lidt et tap. Dersom leverandøren ikke tar grep for å begrense tapet, vil erstatningen dessuten kunne bli avkortet.

Tips: Erstatningskrav ved avbestillinger kan ofte være gjenstand for omfattende diskusjoner og by på vanskelige vurderinger. Det kan derfor være en fordel å avtale avbestillingsfrister og -gebyrer, noe bustadoppføringsloven gir anledning til.

Merk også at avbestillingsreglene i bustadoppføringslova er forskjellige for henholdsvis bygg solgt med og bygg solgt uten rett til grunn.

Næringsentreprise

Byggherren har rett til å avbestille hele eller deler av kontraktarbeidet etter NS 8405/06/07. Hovedentreprenøren/totalentreprenøren er gitt en tilsvarende avbestillingsrett etter NS 8415/16/17.

Avbestilling er i NS-standardene definert som en (netto)reduksjon av kontraktssummen på minst 15 prosent eller mer. Flere negative endringer kan bli sett på som en delvis avbestilling, selv om hver endring ikke når 15-prosentgrensen.

Dersom avbestilling skjer før igangsettelse eller tidlig i prosjektet, vil det ofte være relativt enkelt å fastslå hvorvidt endringen utgjør en avbestilling.

Dersom byggherren avbestiller midt i et prosjekt med omtvistede endringer, vil det imidlertid være vanskeligere å fastslå om og i hvilket omfang entreprenøren kan kreve erstatning.

Selv om det ikke er omtvistet at avbestillingsreglene kommer til anvendelse, vil prosessen med å beregne og sannsynliggjøre et tap ofte by på mange av de samme problemstillingene som er aktuelle ved endringer. Slike diskusjoner kan ofte være ressurskrevende og medfører prosessrisiko både for byggherre og entreprenør.

Tips: Dersom det foreligger risiko for avbestilling, bør byggherre signalisere det helt i starten av prosjektet. Partene bør ha dialog rundt de økonomiske konsekvensene, dersom det er en viss usikkerhet knyttet til gjennomføringen.

Merk av avbestillingsrisikoen kan reduseres ved å dele opp kontrakten eller ved å benytte opsjoner.

Erstatningskrav ved avbestillinger kan ofte være gjenstand for omfattende diskusjoner og by på vanskelige vurderinger. Det kan derfor være en fordel å avtale avbestillingsfrister og -gebyrer, noe bustadoppføringsloven gir anledning til.

Tatiana Stjernvikadvokat i PwC

Avbestilling av byggevarer

Forbrukerkjøp

I forbrukerkjøp kan forbrukeren avbestille en ting før levering har skjedd. Når levering har skjedd, blir ikke forbrukeren fritatt for å betale kjøpesummen selv om tingen leveres tilbake til selgeren. Unntak for dette gjelder ved heving, bruk av angrerett, eller hvis kjøperen har rett til tilbakelevering som følger av avtalen.

Kjøpsloven

Kjøpsloven gjelder der kjøperen ikke er forbruker, eller dersom noe annet ikke følger av lov.

Kjøpslovens bestemmelser gir ingen generell rett til avbestilling. I noen tilfeller kan selgeren ha rett til å fastholde kjøpet og kreve avtalt kjøpesum, selv om kjøperen avbestiller. Mer imidlertid at selgerens rett til å fastholde kjøpet er større ved vanlig kjøp enn ved tilvirkningskjøp.

Selgeren kan tape retten til å fastholde kjøpet dersom han venter urimelig lenge med å gjøre kravet gjeldende. Hva som skal regnes som rimelig tid, må vurderes konkret. Selgeren må som regel reagere raskere på forespørsel fra kjøperen enn han ville gjort ellers.

– Vi anbefaler å benytte NS 8409 for kjøp av byggevarer mellom næringsdrivende, NS 8409 er en standardkontrakt utarbeidet av Standard Norge. Standarden kan benyttes i kontrakter mellom entreprenører og byggevareleverandører, eller i kontrakter mellom profesjonelle byggherrer og byggevareleverandører. Den gir entreprenøren tilsvarende rettigheter som følger av kjøpsloven, i tillegg til at den regulerer adgangen til å kreve erstatning dersom entreprenøren lider et tap som følge av forsinket levering av byggematerialene, sier Tatiana.

Det kan være en god investering å søke hjelp for å håndtere endringer og avbestilling.

Kontakt oss

Tatiana Stjernvik

Advokat | Senior Manager, Oslo , PwC Norway

466 79 902

Kontakt meg

Hold deg faglig oppdatert

Meld deg på vårt nyhetsbrev for å få nyheter om forretningsjus rett i din mailboks.

Fyll ut skjema

Våre eksperter bistår deg

Vi tilbyr et bredt spekter av tjenester både innen forretningsjus og skatte- og avgiftsrådgiving.

Forretningsjus

Skatt og avgift

Om oss Kontakt Presse Event Innsikt Tjenester Kontorer Karriere Alumni

© 2020 - 2025 PwC. Alle rettigheter forbeholdt. PwC refererer til PwC-nettverket og/eller en eller flere av dets medlemsfirmaer, som hver enkelt er en egen juridisk enhet. Vennligst se www.pwc.com/structure for mer informasjon.