Reguleringsplaner, oppmerksomhet og når kan du påvirke?

De ulike stegene i en reguleringsprosess

Å få vedtatt en ny reguleringsplan er en lang prosess hvor man vil måtte forholde seg til en rekke lovbestemte steg. 

Det er i hovedsak to trinn i den formelle prosessen hvor det legges opptil innspill fra allmennheten og berørte parter;

• Ved kunngjøring av oppstart av reguleringsplan (steg 2)
• Ved offentlig ettersyn av reguleringsplan (steg 4)

Steg 1: Planinitiativ

En ny reguleringsplan starter med at forslagsstiller sender et planinitiativ til kommunen. I planinitiativet beskrives hva formålet med den nye planen er, og dagens forhold med hensyn til planstatus, mobilitet, vann- og avløp, natur, kultur mv. I forkant av innsendelsen av et slikt planinitiativ har forslagstiller anledning til å ha møter med planavdelingen i kommunen, og andre relevante myndigheter, hvor kommunen vil ha en informasjons- og veiledningsplikt. Etter gjeldende regelverk stilles strengere krav til selve prosessen, blant annet utredninger som må gjennomføres. Avklarende møter med offentlige myndigheter i starten av prosessen vil i noen tilfeller kunne føre til mindre endringer senere i prosessen.

Når forslagsstiller har fått utarbeidet et planinitiativ oversendes dette til kommunen. Kommunen gjennomgår deretter planinitiativet og avholder interne møter hvor mottatte initiativ drøftes. Kommunene inviterer deretter forslagsstiller til et oppstartsmøte. I dette gjennomgås forslaget og man ser gjerne på hvilke særlige forhold som må avklares i forbindelse med utarbeidelse av den konkrete planforslaget. Når oppstartsmøte er gjennomført, og dersom man vil gå videre med arbeidet med nytt reguleringsforslag, kunngjør og varsler kommunen allmennheten om oppstart av planprosessen. Referatet fra oppstartsmøtet vil ofte være informativt for berørte parter. Dette kan man be om innsyn i.

Steg 2: Kunngjøring av oppstart

Kunngjøring av oppstart av reguleringsplanarbeid skal gi allmennheten kunnskap om det pågående arbeidet og innsikt i innholdet i det forslaget som skal utarbeides. Kunngjøringen skjer ved annonsering i lokalavis, samt direkte henvendelse til aktuelle offentlige instanser og berørte parter. Berørte parter vil få opplysninger om formålet med planarbeidet, med foreløpig planavgrensning og reguleringsformål gjennom utarbeidet planinitiativ og stedsanalyse. Anledningen til å komme med merknader til varsel om oppstart er første anledning til å påvirke planprosessen. I en merknad kan man være negativ eller positiv til foreslåtte tiltak, reguleringsformål mv., man kan eksempelvis også komme med forslag til krav som bør settes, eksempelvis opparbeiding av lekeplass, fortau, støyskjerming eller skredsikring, bevaring av kulturminner eller at man må hensynta eksisterende næringsvirksomhet. Uansett hva merknaden gjelder er det er viktig at alle merknader meddeles skriftlig. 

Steg 3: Utarbeidelse av planforslag

Etter kunngjøring av oppstart skal forslagsstiller utarbeide et planforslag. Planforslaget skal bestå av et plankart, et sett med reguleringsbestemmelser og en planbeskrivelse.

Det første man gjør i denne prosessen er å samle alle merknader fra offentlige og private merknadshavere som kom inn til varsel om oppstart, i et merknadsskjema. Det avholdes et merknadsmøte mellom forslagsstiller/plankonsulent og kommunen hvor det diskuteres hvilke merknader som bør tas til følge og som da skal hensyntas videre i planprosessen.

Det utarbeides rapporter og analyser om natur- og miljø, kulturminner, flom, støy, klima, handel, renovasjon, barnetråkk, landskap, skred, trafikk og andre aktuelle tema basert på hva planforslaget aktualiserer. VA-rammeplan, mobilitetsplan og risiko- og sårbarhetsanalyse skal også utarbeides. 

Basert på resultatene fra rapportene får man kunnskap om hva det er viktig å hensynta. Dette gir et godt beslutningsgrunnlag når man skal ta stilling til utformingen av prosjektet, hvilke formål og benyttes som grunnlag for å utarbeide de juridisk bindende plandokumentene.

Det utarbeides også illustrasjonsplan og annet illustrasjonsmateriell, vegtegninger mv. som følger planforslaget.

Steg 4: Offentlig ettersyn

Ferdig planforslag sendes kommunen for førstegangsbehandling. Kommunen vil kunne be om supplerende opplysninger før forslaget fremlegges for politisk behandling. Dersom forslaget vedtas politisk vil dette bli lagt ut til offentlig ettersyn. Allmennheten gis frist for å komme med innspill til foreslåtte plan. 

På bakgrunn av innspill som fremkommer under høringsrunden må forslagsstiller bearbeide planforslaget. I denne delen av prosessen avholdes gjerne møter mellom forslagsstiller og kommunen for å få på plass endelig plan. Nytt planforslag sendes deretter inn for ny politisk behandling.

Når forslaget er vedtatt politisk kunngjør kommunen vedtaket som er fattet. Etter kunngjøringen vil det løpe en klagefrist. Når klagefristen er utløpt, og dersom det ikke er innkommet noen klager, vil ny plan være vedtatt.

Hva bør man særlig være oppmerksom på

For å bli hørt som berørt part i en pågående reguleringsprosess må argumentene man fremmer være saklige, og gjerne knyttet opp mot noen grunnleggende hensyn som alltid vil veie tungt i disse prosessene. Slike grunnleggende hensyn vil mellom annet være dersom det foreligger særlige hensyn knyttet til samfunn og miljø, herunder naturinngrep og synlige og ikke synlige miljøskader. Dersom et boligområdet rammes av en ny, nærliggende reguleringsplan vil trivselsreduserende virkning på nærliggende boligområder, som eksempelvis støy, kunne være et relevant argument å fremheve. Videre vil nasjonale forventninger og føringer kunne være styrende på innholdet i en ny reguleringsplan. Nasjonale føringer vektlegger særlig at utvikling skal være bærekraftig. I dette ligger føringer om at man skal ivareta naturmangfold, landskap, friluftsliv og kulturmangfold.

Det er også viktig å være oppmerksom på at overordnede planer som kommuneplanens arealdel og områdeplaner er førende for detaljreguleringsplaner. Om man ønsker å påvirke sitt nærområde, hvilket formål ens eiendom skal reguleres til mv. er det derfor viktig å bidra med innspill til de overordnede planene, i tillegg til senere detaljplan.

Ta gjerne kontakt med oss for diskusjon og bistand i forbindelse med reguleringsprosesser.